Les exigences du développement durable, appliquées au tourisme, ont un impact fort sur l’immobilier de loisirs, notamment lorsque l’on considère la question cruciale de sa réhabilitation. A l’évidence, il convient de rompre avec un modèle de promotion immobilière tous azimuts qui amontré ses limites, compte tenu des atteintes portées à l’environnement. Au-delà des dispositifs incitatifs bien connus (mesures fiscales, aides publiques des collectivités territoriales), désormais les opérations de réhabilitation ne peuvent plus être menées en ignorant les effets liés au changement climatique. Ceux-ci doivent être pleinement intégrés, dès leur conception, aux programmes mis en oeuvre. Ainsi que l’Association l’expose dans son rapport Audelà du changement climatique, les défis de l’avenir de la montagne, le développement durable renouvelle la problématique de la réhabilitation de l’immobilier de loisirs.

Les considérations environnementales sont devenues des critères d’appréciation d’une offre touristique. Pour certaines clientèles, par exemple du nord de l’Europe, elles sont, à travers l’exigence de qualité, un déterminant de la demande. L’immobilier de loisirs n’échappe pas à ce mouvement.

La situation de l’immobilier de loisirs en montagne, dont aucune station ne semble devoir faire exception, est bien connue: présence d’un patrimoine bâti vieillissant, voire vétuste, au demeurant détenu par des dizaines de milliers de propriétaires (atomisation de la propriété), dont beaucoup sont étrangers, avec pour chacun des intérêts propres, rarement convergents. A cela s’ajoute une croissance forte des lits banalisés en résidence de tourisme, lorsque les baux d’exploitation d’une durée de neuf ans arrivent à échéance.
Si l’on veut bien se rappeler que la montagne est le deuxième espace d’accueil des résidences de tourisme, avec 189000 lits, représentant 39 % du parc national, on comprendra que la banalisation évoquée alimente le phénomène des lits froids.

Un projet volontariste de restructuration

Ajoutons que les résidences de tourisme, toujours plus nombreuses, sont perçues par les professionnels de l’hôtellerie comme une concurrence déloyale dès l’instant qu’elles ne sont pas soumises aux mêmes exigences réglementaires, dans le contexte du développement durable.
La réhabilitation «éco-responsable » exige une politique volontariste. Celle-ci suppose la conception, puis la mise en oeuvre d’un projet collectif prenant la forme d’une restructuration patrimoniale, voire d’opérations de rénovation urbaine dans certaines stations. Semblable politique peut se recommander d’un engagement pris au plus haut sommet de l’Etat. Rappelons, à cet égard, que le candidat Nicolas Sarkozy s’était prononcé, lors de la campagne présidentielle, dans le sens d’une meilleure utilisation du parc immobilier existant, avant toute nouvelle urbanisation sur des territoires de montagne (1).

Adapter les actions existantes aux contraintes montagnardes

D’un point de vue organisationnel, il pourrait être créé une structure dédiée performante, chargée de piloter la rénovation et la réhabilitation. Très concrètement, des dispositifs devraient être imaginés, puis mis en place, aux fins d’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments (économies d’énergie, réduction des émissions de gaz à effet de serre).
Il est par exemple concevable de partir de l’expérience des opérations programmées d’amélioration thermique et énergétique des bâtiments (OPATB), lancées en 2003 par l’Etat, avec le concours de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME), et de les transposer dans des programmes particuliers à la montagne, qui seraient adaptés aux contraintes auxquelles doivent faire face les communes concernées.

(1) Voir la lettre du 18 avril 2007 adressée par le candidat à l’Association, publiée dans PLM n° 173, juin 2007, pages 8-9.

Promouvoir l’approche territoriale de l’offre touristique. C’est un cadre préalable à toute réflexion sur la politique touristique que l’on souhaite voir mise oeuvre en montagne.
En conséquence, semblable exigence a vocation à s’appliquer à l’immobilier de loisirs.
Requalifier l’immobilier touristique et l’adapter au changement climatique. La mise en oeuvre d’une politique globale de réhabilitation du bâti de loisirs en altitude doit être une priorité politique.
Soutenir les mutations du secteur hôtelier. Accompagner les hôtels, principalement lorsqu’ils sont exploités sous forme d’entreprise familiale, dans leur travail de mise aux normes, en vue, notamment, de la réduction de leur émission de gaz à effet de serre (GES) et plus généralement de leur consommation énergétique.
Agir globalement sur l’habitat des populations permanentes. Engager une politique générale et cohérente sur le bâti neuf et sur la réhabilitation de l’ancien. Identifier les formes de construction spécifiquemement montagne au regard des exigences écologiques imposées par le changement climatique, depuis l’intégration des matériaux Haute Qualité Environnementale (HQE) jusqu’aux projets de bâtiments bioclimatiques.