Nombre de communes voient dans l’exercice du droit de préemption urbain une opportunité pour acquérir rapidement des terrains sans devoir recourir à la procédure " lourde " de l’expropriation. Toutefois, les jugements rendus par les juridictions administratives à l’occasion de recours à l’encontre des décisions de préemption mettent en évidence l’extrême précision avec laquelle ce droit doit être exercé. En effet, non seulement la décision de préemption doit être motivée, mais elle ne peut intervenir que si la commune dispose d’un projet précis d’aménagement. Si ces deux conditions ne sont pas remplies,
l’annulation est inéluctable et de nature à engager ultérieurement la responsabilité financière de la collectivité tant à l’égard du propriétaire que de l’acquéreur évincé.

L’article L.210-1 du code de l’urbanisme dispose que " toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé ". Cette exigence ne peut se réduire à une formulation vague et générale, comme le rappellent de nombreux cas d’espèce.

La motivation est une formalité substantielle qui peut entraîner l’annulation de la décision de préemption en cas de non-respect (CE 26-11-2001 : n° 222211). La décision de préemption doit ainsi viser un objet précis et ne pas se contenter d’évoquer l’une des missions générales d’aménagement des collectivités citées par l’article L.300-1 du code de l’urbanisme (CAA Marseille 5-03-2002 : n° 01MA00329).
L’opération invoquée doit donc être décrite de manière détaillée. La motivation peut se référer à une délibération, mais en l’annexant à la décision notifiée au propriétaire (CE 6-01-1995, ville de Clichy : n° 118.848).

L’exigence d’un projet précis

L’exigence de motivation impose aussi que la collectivité dispose d’un projet d’aménagement précis à la date de sa décision de préemption (CE 9-07-2003 : n°256205). Cela suppose qu’il soit suffisamment avancé en ayant fait l’objet d’études des terrains dont l’acquisition est poursuivie, d’esquisses d’aménagement, mais aussi de délibération par la collectivité. Contribuent ainsi à démontrer l’existence d’un projet d’aménagement précis : des études préalables à la décision, menées en commun par une CCI et la DDE, qui ont conduit à l’établissement d’un plan détaillé affectant le terrain à un projet de parking (CE 28-10-1994 : n° 112.833), ou encore une délibération du conseil municipal approuvant un périmètre d’études, suivie d’études et de concertations qui ont donné lieu à l’établissement d’un plan d’aménagement de référence (CAA Nantes 9-10-1996: n° 94NT00690).
En revanche, l’annulation s’impose, si à la date de la décision de préemption, la collectivité n’établit pas avoir élaboré un projet. C’est ainsi qu’est annulé le droit de préemption pour l’aménagement de logements sociaux et d’un local commercial dans le cadre d’une opération de rénovation du centre ville, alors que ce projet ne prévoyait ni l’un ni l’autre, que ce soit dans l’immeuble en cause, ou même dans le quartier (CAA Paris 20-04-2004 : n° 02PA03655).

La notification de la décision

Dans les deux mois qui suivent la réception en mairie de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), la décision de préempter sous sa forme exécutoire (c’est-à-dire celle soumise au contrôle de légalité) doit intervenir et être notifiée au(x) propriétaire(s) ainsi qu’au notaire mandataire désigné dans la DIA (articles R.213-7 et R.213-9 du code de l’urbanisme). C’est la date de réception qui fait foi (CE 16-06-1993 : n° 135411).
Si le maire prend la décision de préemption en vertu d’une délégation générale au titre de l’article L.2122-22 du CGCT, elle doit être également notifiée et transmise à la préfecture. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, la décision de préemption est annulée (CE 15-05-2002 : n° 230015).
Si la DIA mentionne un acquéreur, il est opportun de lui notifier également la décision en mentionnant les voies et délais de recours pour éviter tout recours tardif. En effet, à défaut d’une telle notification, celui-ci peut attaquer la décision à tout moment (CE 16-12- 1994 : n° 116.465).

La saisine du juge

A compter de la réception du désaccord du propriétaire sur le prix proposé, la collectivité ne dispose que de quinze jours pour saisir le juge de l’expropriation par courrier recommandé avec accusé de réception, avec mémoire détaillé indiquant les références qui ont permis de déterminer l’offre. Le mémoire doit être simultanément notifié au(x) propriétaire(s) avec mention des articles du code de l’expropriation concernant le déroulement de la procédure. L’absence de saisine du juge, dans le délai de quinze jours, équivaut à une renonciation de la collectivité à poursuivre la procédure de préemption.

La consignation

Dès la saisine du juge, la collectivité doit consigner une somme correspondant à 15 % de l’évaluation faite par le service des domaines. Le récépissé doit en être notifié au juge ainsi qu’au(x) propriétaire(s) dans les trois mois suivant la saisine du juge (article L. 213-4-1). A défaut, la collectivité est réputée avoir renoncé à son droit de préemption.