La défiscalisation, levier d’investissement incontestable sur le neuf

Depuis la loi de finances pour 1999 qui a introduit le principe d’une réduction d’impôt pour les propriétaires qui investissent dans une résidence de tourisme située en zones de revitalisation rurale (ZRR), près de six ans se sont écoulés, permettant un bilan significatif.

Depuis 1999, le dispositif a connu plusieurs améliorations. En 2001, tout d’abord avec le relèvement du plafond de l’investissement défiscalisé et l’extension aux zones rurales de l’objectif 2 du dispositif existant.
Dans le cadre de la loi de finances pour 2004 (art. 9), le crédit d’impôt Besson-Demessine est passé à 25 % pour les constructions neuves avec en contrepartie pour l’exploitant, si le besoin a été identifié, de réserver une partie du parc de logements aux salariés saisonniers de la résidence. Ce même crédit d’impôt est porté à 20 % pour les rénovations. Pour leur part, les plafonds d’investissement ont été remontés respectivement à 50000 € pour un célibataire et 100000 € pour un couple.
Ces avantages fiscaux, dont certaines modalités devraient encore faire l’objet de discussions dans le cadre de la seconde lecture du projet de loi Gaymard (rénovation notamment), ont suscité bon nombre de réactions dans les revues économiques et ont été bien relayés par les conseils en investissement.

Apparition de nouveaux concepts

Le pourcentage d’ouvertures en ZRR a augmenté progressivement pour culminer à 50% en 2002. Depuis, il tend à régresser et pourrait se stabiliser autour de 40%.
Les zones investies les premières ont été prioritairement les zones de montagne les moins équipées: Maurienne (Valmeinier, Saint-François-Longchamp, Saint-Sorlin, Saint-Jean-d’Arves, Le Cor-bier…), Alpes du Sud (Risoul, Vars, Serre-Chevalier, Pelvoux, Réallon…) et Pyrénées (La Mongie, Saint-Lary, les Angles, Bagnè-res-de-Bigorre, Valbonne…). Les résidences construites dans ces stations étaient de facture montagnarde classique.
A partir de 2001 sont apparues les premières réalisations de rési-dences en milieu rural dans la Nièvre (Gimouille) ainsi qu’en Corrèze (Argentat). Elles ont introduit de nouveaux concepts à partir de structures plus individualisées.
Pour 2003 et 2004, les nouvelles résidences ciblent toujours de façon privilégiée les zones de montagne (Alpes du Sud, Mau-rienne, Ariège) mais on assiste également à un développement de projets de taille moyenne dans le Sud- Ouest rural (Gers, Dordogne, Tarn, Aveyron…).

Lors de la première lecture du projet de loi "Développement des territoires ruraux» au Sénat, les parlementaires de montagne, avec le renfort des membres de l’Association nationale des maires de stations classées et communes touristiques, ont présenté et soutenu, contre l’avis du gouvernement, un amendement prévoyant une exonération d’impôt foncier de 40% sur quatre ans pour les appartements confiés en gestion à un village résidentiel de tourisme (VRT) et réhabilités dans ce cadre. Cet amendement, une fois adopté, est venu compléter l’article3 ter du projet de loi. S’il ne représente qu’une somme marginale pour le budget de l’Etat, ce texte apparaît comme le seul moyen de sortir la démarche VRT de l’impasse vis-àvis des propriétaires et de lui donner les moyens d’exister sur son segment à côté de la machine bien huilée des résidences de tourisme. C’est pourquoi il est essentiel que l’Assemblée nationale le soutienne en seconde lecture.

Le témoignage de Jean-Henri Mir, maire de Saint-Lary-Soulan (65) qui vient d’engager sa commune dans une démarche d’opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir et de village résidentiel de tourisme (ORIL/VRT).

"Notre association milite depuis 1998 auprès de l’Etat pour la création d’outils adaptés aux enjeux de la rénovation immobilière des sites touristiques. De nombreux sites de montagne, du littoral ou de thermalisme ont connu au cours des trente dernières années une expansion liée à la construction d’une capacité immobilière financée par les propriétaires privés.
Depuis le milieu des années 90, ce ressort est cassé: moins de 30 % des propriétaires acceptent désormais une de mise en marché touristique de leur bien. Ils sont moins de 5% à investir dans des travaux de rénovation réalisés avec les mêmes objectifs d’accueil touristique. Le succès reconnu des résidences de tourisme neuves, construites notamment dans les périmètres des zones de revitalisation rurales (ZRR) n’occulte plus le fait que la “résidentialisation” pure et simple ne bénéficie que de trois semaines de fréquenta-tion, alors que la saison d’hiver en compte vingt, par exemple.

Concevoir de bons outils

L’ANEM a contribué à la conception d’outils législatifs et réglementaires pour tenter de remédier à cette situation. De plus, il faut signaler une implication active des élus de montagne à la mise en œuvre du programme expérimental financé dans le cadre de la convention nationale entre la Direction du tourisme, la Délégation à l’aménagement du territoire et à l’action régionale (DATAR) et la Caisse des dépôts et consignations (dix sites de montagne sur treize au total).
Dans le cadre du débat parlementaire sur le projet de loi relatif au développement des territoires ruraux, un dernier élément reste à apporter à l’édifice: la déduction fiscale des travaux de rénovation réalisés par les propriétaires souscrivant aux opérations ORIL / VRT initiées par les collectivités supports. Tel est le cas de notre commune, dont l’initiative est fortement appuyée par le conseil général des Hautes- Pyrénées et le conseil régional Midi-Pyrénées.
Je salue les efforts du Sénat qui a réussi à faire valoir la nécessité de ce levier lors de la discussion de la loi et souhaite vivement que l’Assemblée nationale en seconde lecture transforme l’essai.»